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对所有的计算和对市场失控的担忧，有一个不可排除的人性因素在起作用——黑石集团合伙人的野心和竞争驱动力。
詹姆斯说：“当你身边的每个人都在竞价并购买很多东西的时候，你仍然坚持自己的计划并说‘不，不，我认为这是过度消费’，是非常难的。你的人会开始迫使你把这个想法推回去。他们都是交易人员，他们都想要交易。我们允许自己被来自我们自己人的牵引力和来自市场的推力所引领。就算我们已经启动刹车了，汽车也仍会被推着前行。”
2006年年末，刹车系统终于紧紧刹住了并购集团。在那年25个最大的并购项目中，黑石集团对其中4个项目发挥了主导作用。2007年排名前五的项目中，黑石集团只参与了一项，即希尔顿酒店，而且那次交易是由乔纳森·格雷和不动产运营商牵头的。随着市场不断创下高点，格雷的团队将会主导黑石集团尝试两个最大的并购项目。
一次偶然的机会，乔丹·卡普兰（Jordan Kaplan）与黑石集团地产运营的年轻联席主管乔纳森·格雷提到：“你应该买下办公物业投资信托公司。”他还说，如果黑石集团收购了美国最大的办公物业公司，他的公司将十分乐意从黑石集团手中买下办公物业投资信托公司在西洛杉矶的写字楼。
这虽然是个不经意的提法，但是对格雷来说却很诱人。2006年10月23日，卡普兰与顶级商业地产银行家罗伊·马奇（Roy March）走访了黑石集团，卡普兰是地产投资信托公司道格拉斯-艾美特公司（Douglas Emmett, Inc.）的CEO，主要投资洛杉矶地区的地产。卡普兰和马奇有所不知的是，早在一年多以前格雷就想买下办公物业投资信托公司了。
格雷没有完全遵从卡普兰的建议，但是这引起了他的兴趣。卡普兰说他将高价买下洛杉矶的写字楼，他会以高达4%的资本化率购买它们。资本化率是房产术语，意思是房产价格在这栋建筑物上会产生4%的现金回报。资本化率是现金流乘数的倒数，因此较低的资本化率意味着较高的估值。4%的资本化率相当于25倍的现金流，是公司现行市值的2～3倍，这足以让格雷的想法落实了。
当马奇和卡普兰准备离开时，格雷拍了拍马奇的肩膀示意他留下来。回到他的办公室，有些激动的格雷不断地问马奇，如果黑石集团自己出售办公物业投资信托公司的其他地产，能有多少赚头。
办公物业投资信托公司是山姆·泽尔（Sam Zell）一手创立的，泽尔称得上是美国历史上最具传奇色彩的投资家之一。早在20世纪70年代，他在取消抵押品赎回权的前夕趁机进入房地产业，并因此而一举成名。他总共购买了大约30亿美元别人不愿意要的资产，自己付了部分首期付款，然后等待市场复苏。他积聚了大量财富，并且赢得了几乎是当时最勇敢和最精明的地产投资家的美誉。泽尔与众不同的个性也为他卓越的成就做出了保证。在这样遍地都是传奇色彩的大人物的行业，泽尔很另类，他没有西装革履地坐在办公室里，而是骑着摩托去世界陌生的角落旅行，他的一些粗俗的言论毫无疑问总是震惊他的员工以及众人。
泽尔也曾经认为办公物业投资信托公司的价格会上升。在过去的20年，办公物业投资信托公司以芝加哥地区为基础，在17个城市购买了622栋主要建筑物。其中包括芝加哥商品交易所总部大楼、俯瞰布莱恩特公园（Bryant Park）的纽约威瑞森大厦（Verizon Building），以及旧金山轮渡大厦对面的第一综合广场（One Market Plaza complex）。但是办公物业投资信托公司的股价一直在低位徘徊，甚至随着2005年左右房地产价值的走低而下降。公司拥有太多非黄金地段的地产，在硅谷地区不合时宜地投资72亿美元这一做法也削减了办公物业投资信托公司的声誉。2006年房地产行业的股票开始上涨，但是办公物业投资信托公司并没有在牛市中挽回太多过去的损失。
格雷曾两次试图组织投资者竞价购买办公物业投资信托公司。他第一次联系的是加州政府雇员退休金计划基金，或称CalPERS，后来一次是波士顿地产公司（Boston Properties, Inc.）的董事长、《美国新闻与世界报道》（U.S.News&World Report）和《纽约每日新闻》（New York Daily News）的出版商莫特·朱克曼（Mort Zuckerman）。
就在卡普兰和马奇拜访格雷的一个半月前，格雷已经与办公物业投资信托公司的CEO理查德·金凯德（Richard Kincaid）以及其首席运营官杰弗里·约翰逊（Jeffrey Johnson）共进午餐，并直截了当地询问，怎样的条件他们才肯卖出他们的公司。他们告诉格雷只有“神父般的报价”——一个办公物业投资信托公司无法拒绝的报价，他们才接受。格雷认为他们其实并不想卖出公司，于是他放弃了这个计划，转而将注意力转向了对希尔顿酒店的竞价。
就在乔丹·卡普兰提出让黑石集团购买办公物业投资信托公司的时候，收购希尔顿酒店的计划告吹，格雷也开始思考再次竞购办公物业投资信托公司。一个诱人的想法开始在他脑中形成。如果有人，例如卡普兰，现在以4%的资本化率购买写字楼，那么格雷就可以“神父般”的价格买下办公物业投资信托公司，然后变卖掉办公物业投资信托公司1/3左右的资产，黑石集团就可以廉价地拥有剩下的资产了。实际上，黑石集团将“整体收购”而后“分拆出售”。
最近，格雷的团队在收购另外两家公开上市的地产公司——卡美利加房地产公司（CarrAmerica Realty）和崔泽克地产公司（Trizec）时就是这么做的。事实证明，这两家公司的整体价值不及其部分价值之和。如果黑石集团购买了办公物业投资信托公司，格雷就想无论如何要卖掉办公物业投资信托公司拥有的大部分写字楼，因为他只对4个核心市场的地产梦寐以求——纽约、波士顿、西洛杉矶以及旧金山海湾地区。因为在这些地方，地理位置和区划的限制有效预防了困扰其他许多城市很久的过度建设问题。
尽管卡普兰在那个时候对此一无所知，但是他即兴的一番话已经引发了黑石集团之前从来都没有尝试过的最庞大、最大胆也是最复杂的交易。这是一个大胆的赌注，它让36岁态度温和的格雷与他30多岁的合伙人一起，与房地产界两个最狡猾的老手对抗，并使黑石集团第一次卷入公开的竞购战争。就像收购飞思卡尔和清晰频道通信公司一样，最终的价格都远远高于赢得并购的一方最初预期的价格。但是与此类投资不同的是，黑石集团对办公物业投资信托公司的并购会充分利用其估值过度膨胀的优势，卖掉该公司的大部分资产，这样黑石集团就可以以很低的成本得到办公物业投资信托公司的一小部分资产。
众所周知，黑石集团是房地产私募股权投资这一投资方式的先锋：融资购买地产之后改善地产质量或者利用上升的市场周期，几年之后再卖掉它们。20世纪90年代初，经济开始衰退并进入储贷危机，施瓦茨曼聘请约翰·施赖伯来经营房地产业务的时候，黑石集团已经购买了不良资产。但是随着时间的推移，它所使用的方法更像一个并购集团所使用的。
1998年，房地产基金并购了英国的萨沃伊酒店连锁集团（Savoy Group），其中包括同名酒店和3个伦敦最豪华的酒店，伯克利酒店（Berkeley’s）、克拉里奇酒店和康诺特酒店（Connaught）。它们3个加起来占了伦敦超豪华房间的一半，但是这些家族式企业并没有把它们的潜力发挥到最大。黑石集团利用酒店不赚钱的办公间、储物间和其他空间，新建了200多个房间，升级了装潢，聘请了新厨，为其销售建立口碑，然后在2003年出售了该公司。