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2006年，黑石集团利用其多样化的房地产基金，用私募股权的方法出售房地产已经产生了平均36%的回报率，这可以和并购基金相提并论了，不同的是房地产业务的收益更加稳定，200多个交易中只有12个左右亏损，并且亏损额度都比较小。
这种“购买—销售”的投资策略是与大部分传统地产公司的做法大不相同的，传统公司会长期持有建筑物，通过经营取得最大化收入，而不是把地产卖掉获利。高盛、雷曼兄弟和美林也有和黑石集团的房地产基金策略相似的基金，但是房地产私募股权仍然是投资界的小壁龛，市场很小，黑石集团在并购其他企业的时候很少面对激烈的竞购战。
格雷，身材偏瘦，有着大男孩的脸庞，黑色的短头发，无论外貌还是行为更像是童子军的一员而不是宇宙的主宰者。他从自己的公寓穿过20个街区经过公园大道步行到达黑石集团总部工作。他的装束——一块从沃尔玛买来的便宜电子手表、显得非常稳重的领带和西服、结实的翼梢鞋，几乎每天都是如此。1992年他从宾夕法尼亚大学毕业后直接进入黑石集团成为一名分析师。他和他伦敦部门的竞争对手，2005年担任房地产业务联席主管的乍得·皮克，在进入公司的早期都拜施赖伯为导师。
在黑石集团内部，他们认为由于地理根基不同，房地产业务团队拥有特殊的地域文化。格雷，一个芝加哥人，皮克，一个土生土长的托莱多（Toledo）人，他们从来没有错过任何机会去指出：从作为黑石集团心腹谋士的施赖伯开始，他们的团队一直都是由中西部人主导的，到现在施赖伯仍留在他的家乡芝加哥。
在接手房地产部门的3年内，格雷和皮克带领团队开拓出了一条新的道路。凭借公司的并购技术，他们已经从收购个别写字楼转向收购整个房地产公司。从2004年3月起的两年间，黑石集团已经在美国购买了11家公开上市的房地产投资信托公司，或称REITs（REITs具有税收优势，因此很多拥有大量地产或者只投资于地产业的企业都以REITs的方式注册）。包括一连串连锁酒店：美国公寓式酒店（Extended Stay America）、第一医疗（Prime Hospitality）、温德姆国际酒店、拉昆塔（La Quinta）和玛丽之星酒店（MeriStar）。
在英国，房地产公司联合并购集团投资了3家企业，这3家企业都有大量地产资源，但都或多或少地没有被完全开发或者资本结构并非最佳：斯普瑞特集团（Spirit Group），在城市黄金地段拥有众多未充分利用楼盘的酒吧连锁公司；中心公园（Center Parcs），高档周末野营度假连锁公司；以及美国健康物业公司（NHP）和南十字星疗养院（Southern Cross），黑石集团并购的两家疗养院。
购买整个公开上市公司不仅使黑石集团能够发掘它们背后的资源，还使得黑石集团能够一次性投资更多资金。格雷解释说：“那时，我们的业务正处于转型阶段，那就像在你打开锁的那一刻，所有的玻璃杯都回到了它们应该在的位置。我们从购买个别楼盘开始，一直做到更有可扩展性的业务。”
2006年，黑石集团在美国的房地产团队开始把写字楼作为投资方向，他们以56亿美元收购了美利加房地产公司，并以18亿美元的价格拥有了崔泽克地产公司大部分资产。这些交易让格雷以及一起工作的另外两个合伙人——32岁的弗兰克·科恩（Frank Cohen）和33岁的肯尼思·卡普兰（Kenneth Caplan）相信，大多数公有的写字楼公司尽力让他们的写字楼满租，而不是想尽可能地争取最高的租金，因为满租可以保持稳定的租金收入，而高租金则可能出现短期的空缺。他们也从美利加房地产公司和崔泽克地产公司了解到，很多公开交易的地产公司总体的市场价值小于部分价值之和。2006年黑石集团收购崔泽克地产公司之前，就为崔泽克地产公司的13座楼盘安排好了购买者，这些楼盘一共卖了21亿美元，超过了当初整个公司的购买价格，黑石集团迅速从中获得了3亿美元的收益。
格雷想，这次黑石集团也许可以使用相同的方法收购办公物业投资信托公司，而办公物业投资信托公司的规模是美利加房地产公司的6～7倍。卡普兰和马奇拜访格雷之后几天，格雷打电话给办公物业投资信托公司的顾问——美林证券的银行家道格拉斯·西斯勒（Douglas Sesler），他问：“到底怎样的条件才能算作是神父般的报价？”
尽管在9月的一次午餐中，格雷试探办公物业投资信托公司的CEO理查德·金凯德关于并购的问题时，金凯德一直含糊其辞，但实际上当时金凯德和泽尔都认为写字楼市场正是过热的状况，并且开始考虑，如果把公司卖掉，现在也许是为股东争取最高价格的最佳时机。
和泽尔、金凯德商量了之后，西斯勒回复了格雷。办公物业投资信托公司不打算给格雷一个确切的定价。西斯勒解释说：“泽尔是个交易商，他不会告诉你具体数字。”相反，西斯勒告诉格雷，要想引起办公物业投资信托公司董事会的注意，报价不能低于每股45美元。
黑石集团现在就为一个目标而努力，格雷、卡普兰和科恩开始从办公物业投资信托公司发布的公开文件中研究其资产状况的细节，把得到的数据与从收购美利加房地产公司和崔泽克地产公司那里得到的信息进行对比，从而判断它们是否真的值高于每股45美元的价格。
格雷对这次并购项目比较紧张。因为这不仅是他迄今为止所负责的最大项目，而且也是历史上规模最大的杠杆收购，他要亲眼看着自己开出35亿美元甚至更高的支票，这是黑石集团迄今为止承担风险最大的一次单笔交易。公司的并购团队已经开始担心这一收购价格会失去控制，并且开始有些反悔了，格雷也同样担心房地产这个行业。如果要这个项目继续进行下去，那么项目的所有过程——竞价本身、安排资产出售，以及并购完成后怎样迅速减轻办公物业投资信托公司的负债，都需要顺利地完成。如果黑石集团用高价买下资产后，却发现被这些无法转手的高估资产束缚了，那将是个灭顶之灾。
为了以防万一，格雷打电话给房地产投资公司毕银资本的老板阿伦·利文撒尔（Alan Leventhal），阿伦·利文撒尔是其多年的导师和参谋。利文撒尔曾对格雷讲过自己特别的理论，格雷想再次听听他的意见。利文撒尔的观点是，在市场最好的时候，很难建立新的写字楼，如果你购买楼盘的价格低于重置成本，长期来看你就能获利，因为当供给增长不大时，价格自然会趋于上升。格雷没有告诉利文撒尔他自己的想法，他只是要求利文撒尔把他的理论再走一遍过场。于是利文撒尔很乐意地发表了演讲：为何在房价飙升的时候，海岸地区建筑成本即使暴增也仍然是投资的好时机。
格雷说：“他给了我很多鼓励，这像是一次复兴布道会。在人生中，当你正拿你的职业生涯来冒险时，有时候你需要极大的自信心。”
11月2日，格雷的团队准备做出初步定价。格雷把办公物业投资信托公司的银行家西斯勒叫来并告诉他，黑石集团打算提供每股47.5美元的价格，也就是总值约356亿美元，其中包括了办公物业投资信托公司负债的价值。5天之后，黑石集团与办公物业投资信托公司签署了保密协议，允许黑石集团查看办公物业投资信托公司的内部账簿。这个账簿详细记录了出租状况，包括租赁何时到期、租户是谁以及其他不曾公开的信息。有了这些信息，格雷就可以估计当房屋租赁期满并以更高的价格再出租后，黑石集团还有多少赢利的空间。
黑石集团的团队出动了几十个内部分析师和外部律师对数据进行突击梳理，结果证实了科恩和卡普兰从办公物业投资信托公司给股东的公开报告中得出的猜测是对的。这次交易是可行的。6天之后，11月13日，黑石集团正式提出每股47.5美元的报价。办公物业投资信托公司则坚持每股再提高1美元，也就是将总价值提高到360亿美元。很快黑石集团同意了这一要求。